Núcleo de Estudos Tributários – NET

Um imposto sobre o patrimônio, como o IPTU, tem como base de cálculo o valor venal do imóvel e sobre esse montante, que deve ser compatível com o preço de mercado, incidirá um percentual, denominado alíquota. As alíquotas em Salvador até 2013 oscilavam em função do padrão construtivo do imóvel, e, com a aprovação da Lei 8.464/13, passaram a variar de acordo com o valor venal. Imóveis antigos, por exemplo, que possuíam alíquotas de 0,4%, passaram para 1% e o absurdo aumento só não foi maior pela imposição das travas previstas no artigo 4º da Lei 8.473/13. As quatro primeiras faixas dos residenciais, com alíquotas de 0,1 a 0,4%, não são mais utilizadas, causando uma enorme distorção na progressividade prevista no artigo 156, § 1º da Constituição Federal.

A Prefeitura de Salvador, também, promoveu um grande aumento na Planta Genérica de Valores – PGV do IPTU em 2013, quando majorou o valor do m² de terreno e de construção de todas as unidades imobiliárias da cidade, passando a apresentar, desde 2014, duas formas distintas de tributar os imóveis, situação que vem gerando, ao longo dos anos, descontentamento e inúmeras ações judiciais. A lei 8.473/13, no artigo 4º, estabeleceu limites para cobrar o IPTU dos imóveis existentes até dezembro de 2013, imputando a partir de 2014 um percentual máximo de aumento de 35% em relação ao valor do IPTU do ano anterior para as unidades residenciais e de até 300% para os imóveis não residenciais e terrenos, conforme a sua dimensão. Essa limitação, conhecida como travas, portanto, não se aplica aos imóveis construídos a partir de 2014, que são tributados pela irreal e exorbitante PGV, gerando disparidades no valor do imposto entre imóveis exatamente iguais, no mesmo logradouro, que pagam cinco vezes mais do que a unidade da torre vizinha, apenas por terem sido entregues depois da publicação da lei.

De 2014 a 2021 foram aprovadas leis que limitaram as travas do IPTU até o percentual da atualização monetária. Anualmente, o Poder Executivo envia à Câmara Municipal projeto de lei estabelecendo limite no valor do IPTU a ser cobrado no exercício seguinte, sanciona e publica a lei até 30 de setembro, obedecendo ao princípio constitucional da anterioridade nonagesimal, porque “é vedado ao Município cobrar tributos antes de decorridos noventa dias da data em que haja sido publicada a lei que os instituiu ou aumentou” – artigo 150, III, c, da Constituição Federal (CF).

Salvador, ainda, incrementou a PGV em 2017 pela Lei 9.304/17, e vem reajustando pelo IPCA os valores do IPTU anualmente, tanto para os imóveis travados, como para os imóveis sem travas, que sofreram ao longo desse período, ajustes ainda maiores, em função de alterações de alíquotas e de fatores de correção. Essas modificações somente não atingiram os imóveis construídos até 2013 por conta da existência das travas, caracterizando uma enorme violação ao princípio da isonomia tributária por conceder tratamento diferenciado a imóveis semelhantes. Uma vez que não há previsão de lei para 2023, os limites dessas travas deixam de ser definidos e há real possibilidade de aumento do IPTU para todos os imóveis da cidade, a critério do Poder Executivo, sem apreciação da Câmara, pois a Lei 8.473/13 continua em vigor.

A fixação da base de cálculo do IPTU, com dispensa do cumprimento do prazo nonagesimal previsto no artigo 150, III, c da CF, limita-se apenas ao aumento dessa base, mas exige-se lei formal, aceitando-se, contudo, caso a PGV reflita a realidade do mercado imobiliário, que a atualização monetária do IPTU seja objeto de decreto, desde que o aumento não ultrapasse o índice inflacionário, conforme dispõe a Súmula 160 do STJ. Ocorre que no lançamento do IPTU, além da base de cálculo, outros elementos que compõem a exação são afetados, a exemplo das alíquotas, que jamais poderão ser alteradas sem lei e ainda necessitam que a lei seja publicada no exercício anterior, respeitados os 90 dias, sob pena de violação aos princípios da legalidade, da anterioridade e da anterioridade nonagesimal (noventena).

A CF pode até permitir que se promova alteração na fixação da base de cálculo do tributo por lei, depois de outubro, mas impede que as alíquotas sejam modificadas após 30 de setembro, e como uma majoração da base de cálculo implicaria numa mudança de faixa na tabela de receita do IPTU, haveria aumento de alíquotas também, já que elas, pela Lei 8.464/13, são definidas de acordo com o valor venal de cada imóvel. Coube ao art. 1º da Lei 8.621/14 limitar as travas dos exercícios de 2015, 2016 e 2017, ao art. 1º da Lei 9.279/17 dispor sobre as travas de 2018, ao art. 28 da Lei 9.548/2020 impor limites a partir do exercício de 2019 e até o de 2021 e a Lei 9.601/21 determinar as travas de 2022. Conclui-se, portanto, que o discurso de que não haverá mudança no imposto em 2023 não pode ser levado em consideração, uma vez que a própria lei de Salvador, hoje em vigor, dispondo sobre as travas, não sofreu nenhuma limitação até agora, como ocorreu nos anos anteriores. Além disso, o compromisso tão propagado de não aumentar tributos não tem sido cumprido pela gestão municipal.

Karla Borges

Professora de Direito Tributário

kborges10@gmail.com

03/10/22

Os proprietários de imóveis em Salvador estão apavorados com a possibilidade real de aumento no IPTU de 2023. O Poder Executivo não enviou à Câmara Municipal um projeto de lei impondo limites para as travas previstas no artigo 4º da Lei 8.473/13 que impediria a Secretaria Municipal da Fazenda de lançar o imposto dos imóveis residenciais com um acréscimo de até 35%. Os imóveis comerciais poderão ter reajustes de 35 a 300%, assim como os terrenos da cidade. Trata-se de uma herança perversa da reforma tributária promovida em 2013.

A administração insiste em se abster sobre a matéria, diferente dos últimos oito anos, quando foram publicadas leis que impediram um aumento superior ao índice inflacionário (Lei 8.621/14 para 2015, 2016 e 2017; Lei 9.279/17 para 2018, Lei 9.548/2020 para 2019, 2020 e 2021 e a Lei 9.601/21 para 2022).  As travas utilizadas pela legislação de Salvador constituíram uma violação ao princípio da isonomia tributária por promover duas formas distintas no lançamento do tributo: imóveis construídos até 2013 não obedecem às regras da Planta Genérica de Valores – PGV, pois o cálculo é feito com base na lei antiga, já os empreendimentos entregues a partir de 2014 são penalizados com valores irreais.

Para 2023, como não foi sancionada lei até 30/09/22, os valores do IPTU dos imóveis travados poderão sofrer um aumento de 35 a 300%. Já as unidades imobiliárias existentes a partir de 2014 não podem sofrer qualquer alteração, devendo, obrigatoriamente, permanecer com o mesmo IPTU de 2022, acrescido apenas da atualização monetária, se algum decreto assim dispuser, pois a súmula 160 do Superior Tribunal de Justiça permite. Qualquer proposta que venha a ser encaminhada a partir de outubro violaria o princípio da anterioridade nonagesimal (noventena): é vedado ao Município cobrar tributos antes de decorridos noventa dias da data em que haja sido publicada a lei que os instituiu ou aumentou.

Ainda que a fixação da base de cálculo do IPTU seja exceção ao princípio da noventena, as alíquotas devem obedecê-lo, e ambas precisam de lei em sentido formal. Ademais, na tabela de receita da Lei 8.464/13, elas variam em função do valor venal e uma majoração nesse valor implicaria no aumento dessas alíquotas, tendo esgotado o prazo legal para tal proposição. O desconhecimento do IPTU de Salvador pelos gestores provocou a omissão do Executivo ao deixar de enviar uma nova PGV no primeiro ano de legislatura, perdendo a oportunidade de corrigir inúmeras distorções existentes. Diante da herança maldita recebida do seu antecessor, não restará alternativa mais plausível para a atual administração que não seja manter os valores do IPTU de 2023 iguais aos de 2022.

Karla Borges

Professora de Direito Tributário

Kborges10@gmail.com

A expectativa diante do envio à Câmara Municipal de Salvador de um projeto de lei que pudesse equalizar as discrepâncias do IPTU dos imóveis construídos a partir de 2014 e limitasse o percentual de reajuste do imposto para 2023 era grande, uma vez que qualquer majoração no tributo (alíquota) teria que ser aprovada até 30/09/22, em obediência ao princípio constitucional da anterioridade nonagesimal. O texto encaminhado em 04/11/22 pelo Executivo não resolve o problema das travas, só limita o percentual de aumento do imposto para os exercícios de 2023 e de 2024, além de alterar a Tabela de Receita do IPTU que relaciona a base de cálculo às alíquotas.

Coube às Leis Municipais nº 8.473/2013 e nº 9.304/2017, respectivamente, definir o Valor Unitário Padrão (VUP) de terreno e de construção para os quadriênios 2014-2017 e 2018-2021. Nova edição da Planta Genérica de Valores (PGV) não foi realizada, quando o Poder Executivo deveria tê-la submetido à apreciação da Câmara, no primeiro exercício da legislatura (2021). As inconsistências entre imóveis do mesmo padrão e na mesma localidade, entregues depois da Lei 8.473/13, cujos valores são exorbitantes na sua origem, continuarão existindo, uma vez que não foram apresentados no projeto ajustes à PGV.

A modificação, também, sugerida da Tabela de Receita do IPTU só contempla os imóveis novos, entregues após a promulgação da lei. Os valores venais permanecem acima do mercado, pois o lançamento do IPTU será feito com a mesma PGV. Haverá, então, três formas distintas de tributar os imóveis da cidade: a lei antiga para os imóveis construídos até dezembro de 2013, que vêm sendo atualizados pelo IPCA; a lei de 2013 para os construídos a partir de 2014, sem as travas, com as faixas e parcelas a deduzir congeladas desde 2017; e a lei nova, sem travas, com a mesma PGV alta, mas com atualização das faixas e parcelas a deduzir.  Ou seja, todos continuarão com um imposto alto, somente os imóveis em construção terão um impacto menor.

A nova tabela de receita não atinge, portanto, os imóveis antigos, nem os entregues a partir de 2014, apenas atenua a tributação dos imóveis que vierem a ser construídos.  A proposta aumenta o IPTU tanto dos imóveis antigos (até dezembro de 2013), como dos imóveis sem as travas (de 2014 a 2022) pelo índice do IPCA. A violação ao princípio da isonomia persistirá. As distorções entre os imóveis travados pela Lei 8.473/13, que têm o limite de aumento de 35%, e os posteriores perdurarão e as injustiças não serão reparadas. A alternativa mais plausível seria fazer alterações na tabela de maneira que ela pudesse ser aplicada para todos os imóveis, com faixas de valores mais largas e alíquotas menores.

Karla Borges

Professora de Direito Tributário

Kborges10@gmail.com

O Projeto de Lei (PL) 236/2022, encaminhado pelo Poder Executivo à Câmara Municipal de Salvador (CMS), dispondo sobre o IPTU a partir de 2023, tem gerado inúmeros debates, culminando numa concorrida audiência pública realizada pelo Vereador Edvaldo Brito, em 25/11/22, no Centro de Cultura da Casa Legislativa. A limitação do aumento do imposto à variação do IPCA nos exercícios de 2023 e 2024, a alteração da Tabela de Receita do IPTU e a manutenção da isenção de imóveis estão entre as principais modificações.

O PL, entretanto, não dispõe sobre a Planta Genérica de Valores (PGV), quando se perde a oportunidade de acabar com as disparidades existentes entre imóveis entregues depois de 2014 e aqueles construídos até dezembro de 2013. Unidades similares com IPTU distintos, às vezes, triplicados, foram apresentados no evento, comprovando a efetiva violação ao princípio da isonomia. Além disso, foi destacada a infringência ao artigo 67 da Lei 7.186/06 que obriga o Poder Executivo a encaminhar à CMS o alinhamento da PGV no primeiro ano da legislatura e quando necessário, situação que não ocorreu.

Todos os imóveis da cidade serão impactados se a lei for aprovada. Dois aumentos significativos marcam a trajetória do IPTU de Salvador: o exorbitante incremento da PGV pela Lei 8.473/13, que vem sendo atualizada monetariamente pelo IPCA e uma posterior majoração de quase 28% pela Lei 9.304/17, seguida de reajustes inflacionários nos anos subsequentes. Na mesma ocasião, os fatores de localização de todos os bairros de Salvador também foram alterados pela Lei 9.279/17 e pela primeira vez a tabela de receita do IPTU foi disposta em lei, uma vez que era fixada por instrução normativa.

Verifica-se, assim que os imóveis mais penalizados são aqueles construídos depois de 2018, porque foram tributados pela PGV maior e tiveram as parcelas a deduzir congeladas desde 2017, culminando, a cada ano, num valor maior do que os índices determinados. A própria administração tributária lançava o imposto em dissonância com a limitação estabelecida, motivo pelo qual os contribuintes não compreendiam porque a variação do seu IPTU de um exercício para outro era superior à inflação.

Não há no projeto nenhuma ampliação da faixa de isenção, apenas atualiza o valor dos imóveis isentos pelo IPCA. Seria interessante que o Executivo e o Legislativo, unidos, fundamentados pela posição do Supremo Tribunal Federal, sugerisse, realmente, a ampliação do benefício tributário para quem tenha um único imóvel e que nele resida, já que a súmula 539 do STF dispõe que é constitucional a lei do município que reduz o imposto predial urbano sobre imóvel ocupado pela residência do proprietário, que não possua outro.

Karla Borges

Professora de Direito Tributário

@karlaborgesmelo

Todo imóvel residencial de Salvador cujo valor venal era de até R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) foi considerado isento no exercício de 2014 pela Lei 8.474/13, valor este que poderia ser atualizado, anualmente, com base na variação do IPCA. A análise a ser feita quanto ao enquadramento da isenção não é pelo valor do tributo, mas pela base de cálculo do imóvel fixada pela lei dentro da faixa de isenção, todavia, para determinação dessa base que corresponde ao valor venal, faz-se necessário identificar o limite máximo de imposto que foi cobrado no exercício de 2014 e a alíquota correspondente.

Um imóvel num bairro não nobre, teve seu IPTU de 2013 lançado em R$ 241,36, com a aplicação do reajuste máximo previsto no artigo 4 º da Lei 8.473/13, o valor do IPTU 2014 foi para R$ 325,83, tendo a Prefeitura de Salvador isentado essa unidade imobiliária. O cálculo é bem simples. Se o IPTU 2014 do imóvel foi de R$ 325,83 a uma alíquota de 0,8%, isso significa que o valor venal correspondente equivalente é de R$ 40.728,75, estando, portanto, dentro do limite da isenção dos 80 mil.

Em 2015, aplicar-se-ia a atualização monetária de 6,30% e o valor do imposto ficaria em R$ 346,36, se a alíquota é de 0,8%, encontrar-se-ia o valor venal de 2015 em R$ 43.295,00, e o imóvel ainda estaria contemplado pela isenção. Nos exercícios seguintes, o raciocínio seria semelhante, IPTU 2016 R$ 381,34 para uma base de cálculo de R$ 47.677,50. O fato é que esse imóvel ficou ISENTO do IPTU e da TRSD apenas em 2014. A partir de 2015, o Município de Salvador desprezou a legislação que dispunha sobre a atualização monetária para o exercício de 2015, conforme estabelece o artigo 327 da Lei nº 7.186/06 (para efeito de reajuste da base de cálculo do IPTU) e tributou o contribuinte com base no valor venal da Planta Genérica de Valores de 2013, acrescido do IPCA, inclusive nos exercícios seguintes até 2022, ignorando as travas.

Torna-se visível a enorme fragilidade do cadastro imobiliário de Salvador e os grandes equívocos cometidos na tributação da maioria dos imóveis da cidade.  Aumentos sucessivos ocorreram de 2013 a 2022 nos valores do IPTU, sejam por majorações de alíquotas, de fatores de localização, de fatores de equipamentos especiais e nos valores unitários padrão de terrenos e de construção. O contribuinte de Salvador vem sendo prejudicado ano a ano e é preciso que o poder público reveja os parâmetros para que mais exercícios não sejam alcançados pela prescrição. Perde a cidade que se torna pouco atrativa para moradia, perdem os proprietários de imóveis, principalmente aqueles de menor capacidade contributiva.

Karla Borges

Professora de Direito Tributário

Kborges10@gmail.com