Núcleo de Estudos Tributários – NET

A Lei 8.473/13 instituiu como componente do cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU de Salvador, o fator de localização (FL), incluindo-o no artigo 68 da Lei 7.186/06 que autoriza o Poder Executivo a estabelecer fatores de valorização e desvalorização dos imóveis da cidade. Assim, o fator de localização da unidade imobiliária construída será aplicado sobre o Valor Unitário Padrão – VUP de construção, conforme o Setor Fiscal que estiver localizada.

Um imóvel em Vila Laura, código de logradouro 1296-3, teve o seu IPTU2022 lançado em R$ 2.137,29. Como o IPTU2021 devido foi de R$ 438,08, por conta da trava que limita o aumento pelo IPCA, o valor do IPTU 2022 a pagar ficou em R$ 485,13. Seu fator de localização em 2022 é de 1,05 e sua alíquota de 1%. Esse mesmo imóvel era isento em 2014, tinha fator de localização 0,9 e alíquota de 0,8%. O Município em 2015 desprezou a trava e retirou o imóvel da isenção, fato que se perpetuou pelos anos seguintes até a presenta data.

Outro imóvel no mesmo empreendimento em Vila Laura, código de logradouro 1296-3, teve o seu IPTU2022 lançado em R$ 2.651,86 por não possuir trava e o IPTU de 2021 foi de R$ 2.394,67. Está situado no mesmo local, mas foi lançado com fator de localização 1,0 e alíquota de 1%. A TRSD 2022 desse imóvel é de R$ 966,62 e em 2021 foi de R$ 644,41. Todavia, o apartamento do exemplo anterior teve sua TRSD 2022 de 93,87 e a TRSD de 2021 de 62,58, demonstrando que o cadastro imobiliário de Salvador não apresenta informações fidedignas e que esses lançamentos necessitam de revisão urgente.

O próprio Código Tributário e de Rendas do Município do Salvador dispõe que os fatores de valorização não poderão ensejar base de cálculo do imposto superior ao valor de mercado. O FL é estabelecido por cada Setor Fiscal, e aplicado sobre o VUP da construção, conforme as características do Setor Fiscal em que estiver localizado o imóvel, uma vez que as zonas fiscais, anteriormente previstas na Lei 8.473/13, foram extintas pelo artigo 18 da Lei 9.279/17 por apresentarem disparidades absurdas como atribuir aos bairros da Vitória, Piatã e São Cristóvão à mesma Zona Fiscal V.

Para melhor exemplificar, a Barra possuía FL 1,0 foi para 1,10; Rio Vermelho 0,9 foi para 1,10; Nazaré era 0,8 foi para 1,10; Bonfim 0,8 foi para 1,05; Imbuí 0,9 foi para 1,10. Para todos os fatores de localização inferiores a 1,0, há redução no cálculo da construção e acima de um, (1,10), significa acréscimo de 10%, ou seja, muitos bairros da cidade, além de perderem os seus abatimentos por não estarem em áreas nobres, tiveram acréscimos, sem nenhuma explicação plausível e sem terem localização privilegiada. Como atribuir o mesmo fator de localização para Vitória e Centro, Horto e Armação, São Cristóvão e Itaigara, se têm características distintas?

Faz-se necessário, portanto, questionar o Município de Salvador sobre a metodologia utilizada pelo cadastro imobiliário para apropriar tais fatores de localização que repercutem no montante do IPTU. O contribuinte precisa entender como o valor venal do seu imóvel é encontrado, a fim de verificar se as características elencadas atendem aos pressupostos da legislação e ao preço que o imóvel teria se fosse comercializado. Se a base de cálculo do imposto é o valor venal, este não pode ser arbitrado, mas deve retratar efetivamente a realidade do mercado imobiliário.

Karla Borges

O consumidor quando deseja comprar alguma coisa, normalmente, pesquisa o estabelecimento que vende mais barato. Se na sua rua tem uma padaria que comercializa tomate a 5 reais, ele opta pela mercearia que oferece a 3 reais.Com o imóvel não é diferente! Se o promitente comprador percebe que o apartamento do vizinho, exatamente igual ao que está sendo negociado, tem o IPTU sete vezes menor, ele preferirá desistir da compra ou adquirir um imóvel de menor imposto.

Desde 2014, essa situação tornou-se corriqueira em Salvador, agravada, ainda, pela incidência de outro tributo na venda do imóvel, o ITIV, que tem uma base de cálculo arbitrada pelo fisco soteropolitano, sem lei, 25% maior do que o valor venal do já altíssimo IPTU, inibindo, e, muitas vezes, inviabilizando a concretização do negócio imobiliário.

Todos os contribuintes da capital baiana, indistintamente, que receberam os seus imóveis após 2014, são penalizados duplamente pela tributação perversa do IPTU. Primeiro, porque não há limitação do valor do imposto, como ocorre com os imóveis entregues até 2013. Segundo, porque as parcelas a deduzir do imposto que permitiriam abrandar o peso da tributação, e, portanto, diminuir o seu valor, não foram reajustadas ao longo dos anos na mesma proporção.

Não se pode argumentar que a reposição da inflação era imprescindível para calcular o tributo em 2022, quando o mesmo tratamento não foi dado ao contribuinte no reajuste da parcela que ele tem direito de abater no valor final do IPTU. Os valores dedutíveis estão previstos na tabela de receita anexa à Lei 7.186/06 e estão sem atualização desde 2017. Basta consultar os boletos, que o cidadão verificará que os números permanecem os mesmos há cinco anos, causando um prejuízo de quase 30% aos proprietários de imóveis.

É lícito cobrar impostos. “Daí a César o que é de César” harmoniza-se perfeitamente com o papel do governo e o dever dos cidadãos. Os entes tributantes devem ser obedecidos, desde que as suas leis não violem a isonomia e a dignidade da pessoa humana. O IPTU de Salvador já vem demonstrando enormes distorções na sua cobrança, ferindo princípios constitucionais e desestimulando o setor imobiliário, tal qual o exemplo do tomate mais caro.

Quando o Município estabelece deveres não justos, cabe a sociedade reagir em prol da igualdade de tratamento. Foi por conta de uma reforma fiscal e um aumento dos impostos que os romanos se rebelaram. Eles não foram aconselhados a não pagar os tributos, apenas alertados que, embora se deva respeitar as cobranças terrenas, não se deve esquecer os mandamentos sublimes. Desta forma, daí a César o que é de César; mas jamais daí a César o que é divino e o seu imóvel é sagrado!

Karla Borges

A Lei 8.473/13 que promoveu o elevado aumento da Planta Genérica de Valores (PGV) de Salvador instituiu no artigo 4º que a partir do exercício de 2014, o valor devido do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU não poderia ser superior a 1,35 vezes, do valor do IPTU devido no exercício anterior para as unidades imobiliárias com utilização residencial. Esse dispositivo foi um mecanismo utilizado pela municipalidade para travar a exagerada majoração dos valores unitários padrão de terreno e de construção que compõem a base de cálculo do imposto.

Na ocasião, para melhor elucidar a legislação de Salvador, a professora de Direto Tributário, Karla Borges, definiu como “travas” a interpretação desse trecho da lei e alertou para a sua inconstitucionalidade por violar o princípio da isonomia tributária, ao estabelecer limitações de aumento aos imóveis existentes, enquanto que os novos lançamentos estariam fora da incidência da normativa legal, impedindo a aplicação do freio de elevação do tributo para imóveis construídos e entregues  a partir de janeiro de 2014.

Ano após ano as distorções foram surgindo. As unidades imobiliárias que eram concluídas começaram a ser tributadas com base no m² definido pela nova lei que não permitia a utilização da trava para limitar o valor do imposto lançado. O resultado foram torres entregues no mesmo empreendimento, de imóveis com as mesmas características e tamanhos dos existentes, mas com o valor do IPTU até dez vezes maior. O contribuinte possui um imóvel exatamente igual ao do vizinho, com o mesmo padrão, a mesma metragem, o valor de condomínio equivalente, mas tributação infinitamente maior, provocado por essa distorção na forma da exação.

Para piorar a situação da tributação do IPTU, como o Código Tributário e de Rendas do Município do Salvador (CTRMS) autoriza o Poder Executivo a estabelecer fatores de valorização e desvalorização, essa mesma Lei 8.473/13 criou o fator de localização (FL) da unidade imobiliária construída, conforme a Zona Fiscal em que estiver localizada, aplicando esse percentual sobre o VUP de construção. Desta forma, como se não bastasse a exorbitância no valor do IPTU de 2014, vários imóveis da cidade tiveram acréscimos ainda maiores no cálculo em 2018, quando a tabela do FL foi modificada pela Lei 9.279/17, repercutindo nos exercícios seguintes.

Em 2017, o Poder Executivo teve a oportunidade de consertar o erro ao enviar um projeto de lei à Câmara. Em vez disso, foi promulgada a Lei 9.304/17, reajustando mais uma vez a PGV e mantendo as travas apenas para os imóveis construídos até 2013. Além disso, alterou o fator de localização (FL) dos logradouros da cidade, promovendo aumentos desproporcionais a partir de 2018, pois além de retirar a redução concedida nos bairros modestos e populares (por conta da localização menos privilegiada), acrescentou mais 10%, gerando incremento do IPTU em alguns imóveis de 40% no cálculo da construção.

O grande vilão dos empreendimentos entregues a partir de 2014 não reside apenas nas travas, mas na tabela de receita instituída pela Lei 8.464/13. Ela foi preenchida por instrução normativa até o IPTU de 2017, desobedecendo a um preceito básico constitucional que é o princípio da legalidade. Tributo é instituído por lei. De 2014 a 2017, as parcelas a deduzir previstas na tabela que permitiam abatimento do imposto vinham sendo corrigidas. Todavia, desde o IPTU de 2018 elas permanecem congeladas, possuem os mesmos valores, impedindo a redução do imposto num patamar menos desequilibrado ao retirar um direito do contribuinte. Absteve-se, portanto, de aplicar de 2018 a 2022 uma redução de quase 30% no valor a pagar.

Deve-se deixar patente que a falta de reajuste nas parcelas dedutíveis do imposto e essa metodologia de travas criada pela cidade de Salvador não foram utilizadas nas demais leis existentes no país, fato que distingue a ação de inconstitucionalidade impetrada pela OAB-BA dos demais litígios de outros municípios. A lei das travas infringe a Constituição Federal (CF), por ferir frontalmente o princípio da igualdade tributária, concedendo tratamento diferenciado a contribuintes em situações semelhantes.

Karla Borges

A melhor maneira de comprovar uma afirmação é quando ela pode ser demonstrada através de dados numéricos. Toda teoria consegue explicar a observação feita e permite previsões a partir de um modelo criado. Quando no final de 2013, alguns estudiosos do Direito afirmaram que o IPTU 2014 de Salvador era inconstitucional, os princípios violados para serem entendidos dependiam do conhecimento da verdade e da exclusão do que não poderia ser comprovado e hoje a ligação entre os conceitos e a realidade permitiu-se alcançar a verdade. Por quê?

A tabela de Receita da Lei 8.464/13 só permitiu conhecer o valor do imposto e a faixa que estava o contribuinte através de uma instrução normativa (IN 12/13) publicada dez dias antes do encerramento do exercício. A Lei 8.473/13 que alterou a planta genérica de valores (PGV) não utilizou dados reais para determinar os VUPs de terreno e de construção, redundando em valores venais dos imóveis muito superiores aos valores de mercado. O recadastramento imobiliário eletrônico de 2013 fragilizou o cadastro da cidade e a projeção feita era de que em dez anos ele não seria recuperado e os contribuintes amargariam uma tributação pesada.

Oito anos mais tarde, sem fundamentação crível, a TRSD (“taxa de lixo”) é reajustada em 50% e o Poder Executivo não submete à apreciação da Câmara Municipal, no primeiro exercício da legislatura, a proposta de avaliação ou realinhamento dos Valores Unitários Padrão de Terreno e de Construção, como determina o artigo 67 do Código Tributário e de Rendas do Município do Salvador. O resultado disso é mais um aumento no valor do IPTU em 2022, correspondendo ao IPCA dos últimos doze meses, de 10,74%, quando esse percentual poderia ter sido absorvido do valor do imposto a pagar, caso tivesse havido revisão da PGV.

Os números revelam! Uma casa modesta com pequena laje no Rio Vermelho, cujo IPTU em 2013 era R$ 102,68, e passou em 2022 para R$ 536,15, com a trava ficou em R$ 206,40. O valor venal é de R$ 150.244,68, portanto, fora do limite de isenção. A TRSD 2013 que era R$45,23, em 2022 aumentou para R$ 433,64 e por conta da limitação (somente residências e terrenos possuem valor máximo) ficou em R$ 102,36. Seu padrão de construção é C3, estando no meio da tabela tipo 3 com soma da pontuação dos atributos entre 121 e 225. Constata-se, assim, o grau de dificuldade que tem o contribuinte para checar os dois tributos diante de tantos elementos confusos e pouco transparentes.

O IPTU 2013 de um imóvel antigo de bom padrão na Barra de 46 anos de construído, portanto, com depreciação de 25%, era de R$ 874,17, possuía uma alíquota de 0,4%. Em 2014, com a alteração da lei, a alíquota subiu para 1%, o IPTU passou para R$ 4.906,86, abatido da parcela dedutível de R$1.301,59, ficou em R$ 3.605,27, mas com a trava de 35% foi cobrado R$ 1.180,13. Em 2022, o IPTU lançado foi de R$ 1.757,09. A TRSD, por sua vez, que em 2013 era R$ 603,03, foi majorada em 2022 para R$ 1.325,09. O boleto de IPTU/TRSD 2022 enviado para pagamento totaliza R$ 3.032,18.  Desde 2014 as alíquotas do IPTU passaram a variar em função do valor venal do imóvel, e não mais de acordo com o padrão construtivo do imóvel.

Um apartamento de luxo na Graça, em 2013 tinha uma alíquota de 0,7%, valor venal de 334 mil e o IPTU de R$ 2.339,32. Em 2014, o valor venal aumentou para 768 mil e o IPTU só não foi aumentado para R$ 6.384,00 por conta da trava que limitou o valor em R$ 3.158,09. Em 2022, o valor venal consta R$ 1.191.485,37 (esse imóvel foi vendido por 750 mil reais), IPTU lançado foi de R$ 10.487,40, com a trava passou para R$ 4.702,01. A TRSD em 2013 era de R$ 603,03 e em 2022 passou para R$ 1.325,09, por ser o valor máximo da tabela de receita, do contrário, seria R$ 2.212,93. Percebe-se, portanto, em relação ao IPTU que seu aumento já elevado poderia ser ainda maior se não existissem as travas que limitam o valor do imposto a pagar, mas que só estão em vigor até 2022. Esse mesmo imóvel em 2023 terá o IPTU no valor de R$ 10.487,40 acrescido do IPCA anual, caso não haja nova lei mantendo as travas.

É visível para os contribuintes de Salvador que o aumento do IPTU a partir de 2014, com a aprovação das leis citadas de 2013, foi tão alto, que nem mesmo a inflação dos últimos anos conseguiu fazer com que o imposto se tornasse razoável e não confiscatório. A esperança dos cidadãos soteropolitanos reside no Supremo Tribunal Federal quando forem apreciadas as ações diretas de inconstitucionalidade impetradas pela OAB BA e por partidos políticos. E não há mais nada que precise ser comprovado porque os números já falam por si.

Karla Borges

Os contribuintes soteropolitanos ficaram assustados ao receber o boleto para pagamento do IPTU e da TRSD (taxa de lixo) de 2022 diante do elevado aumento dos dois tributos. Há muito, faz-se necessário estabelecer um debate sobre o assunto, diante da constatação de que desde a alteração da Planta Genérica de Valores (PGV) em 2013, os valores venais do IPTU de Salvador estão muito acima dos valores de mercado. Nem a inflação dos últimos anos conseguiu fazê-los alcançar um patamar razoável e a tributação vem pesando no bolso dos proprietários de imóveis, principalmente aqueles com valores superiores a R$ 119.000,00, que estão fora do limite de isenção.

A progressividade prevista na tabela de receita da Lei 8.464/13 é inócua. As alíquotas dos imóveis residenciais de 0,1 a 0,4% sequer são aplicadas, pois referem-se aos intervalos de valores dos isentos. Somente as faixas de 5 a 7, de imóveis que variam de R$ 118.998,55 a R$ 351.532,31 ou mais, são utilizadas, com alíquotas de 0,6; 0,8 e 1%, incidentes sobre uma base de cálculo alta. Desta forma, os imóveis de 15 milhões possuem a mesma alíquota de 1% dos imóveis de 1 milhão ou 400 mil reais, situação que demonstra uma desproporcionalidade e uma distorção na progressividade prevista no artigo 156 da Constituição Federal.

A necessidade, portanto, de revisão na PGV, promovendo ajustes nos valores unitários padrão de terreno e de construção (VUPs), além de obrigatória, era imprescindível para refletir uma tributação justa, equânime e isonômica. Ainda que tenham se passado oito anos, os valores venais foram tão elevados em 2013 que nem mesmo a inflação conseguiu deixá-los fidedignos em 2022, e, certamente, se fossem revistos, o incremento de 10,74% desapareceria, porque as bases de cálculo seriam reduzidas de forma tão significativa que em vez de aumento do IPTU ter-se-ia uma enorme diminuição no valor do tributo a pagar.

Não se pode atribuir à inflação a elevada cobrança do IPTU e da TRSD de 2022, quando se constata que o contribuinte jamais conseguiria comercializar o seu imóvel pelo valor fixado no cadastro imobiliário da cidade, comprovando assim, que a base de cálculo imposta está equivocada. Ademais, em relação à “taxa de lixo”, não houve em todo o Brasil aumento de tributo na proporção de 50% como ocorreu em Salvador. E a Lei Federal 14.026/20, propagada por alguns para justificar o aumento, refere-se ao marco legal do saneamento básico, determinando que os municípios disponham de mecanismos de cobrança para gestão de resíduos sólidos, o que já ocorre em Salvador desde 1997.

Não é a TRSD o tributo responsável pela limpeza urbana da cidade. Seria inconstitucional. A Súmula Vinculante 19 do STF permite a cobrança da taxa pela coleta, remoção e destinação do lixo, proveniente de imóveis, desde que os serviços sejam específicos e divisíveis. Assim, conservação, varrição, lavagem, capinação de vias e logradouros públicos, limpeza de praias, túneis, córregos, valas, galerias pluviais, bueiros, caixas de ralo e assistência sanitária são custeados pelos impostos pagos pela população. A TRSD é destinada aos serviços públicos de coleta domiciliar de lixo.

Vale ressaltar, ainda, que a TRSD não possui travas. A Lei 8.473/13 instituiu as travas para limitar o estrondoso aumento do IPTU em 2014. Essa mesma lei previu apenas a atualização monetária da taxa pelo IPCA anual como limite máximo cumprido até 2020. Em 2021 alguns imóveis sofreram reajustes superiores e em 2022 todos os contribuintes tiveram que amargar os 50% de aumento imputado pela Lei 9.601/21. As únicas exceções foram as barracas de praia e de chapa. Fica patente, assim, a necessidade imperiosa de discutir essa forma desequilibrada de tributação que está afetando todos os imóveis da cidade com valores acima de R$ 119.000,00.

Karla Borges