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O Fator de Localização do IPTU de Salvador

16 de abril de 2022

A Lei 8.473/13 instituiu como componente do cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU de Salvador, o fator de localização (FL), incluindo-o no artigo 68 da Lei 7.186/06 que autoriza o Poder Executivo a estabelecer fatores de valorização e desvalorização dos imóveis da cidade. Assim, o fator de localização da unidade imobiliária construída será aplicado sobre o Valor Unitário Padrão – VUP de construção, conforme o Setor Fiscal que estiver localizada.

Um imóvel em Vila Laura, código de logradouro 1296-3, teve o seu IPTU2022 lançado em R$ 2.137,29. Como o IPTU2021 devido foi de R$ 438,08, por conta da trava que limita o aumento pelo IPCA, o valor do IPTU 2022 a pagar ficou em R$ 485,13. Seu fator de localização em 2022 é de 1,05 e sua alíquota de 1%. Esse mesmo imóvel era isento em 2014, tinha fator de localização 0,9 e alíquota de 0,8%. O Município em 2015 desprezou a trava e retirou o imóvel da isenção, fato que se perpetuou pelos anos seguintes até a presenta data.

Outro imóvel no mesmo empreendimento em Vila Laura, código de logradouro 1296-3, teve o seu IPTU2022 lançado em R$ 2.651,86 por não possuir trava e o IPTU de 2021 foi de R$ 2.394,67. Está situado no mesmo local, mas foi lançado com fator de localização 1,0 e alíquota de 1%. A TRSD 2022 desse imóvel é de R$ 966,62 e em 2021 foi de R$ 644,41. Todavia, o apartamento do exemplo anterior teve sua TRSD 2022 de 93,87 e a TRSD de 2021 de 62,58, demonstrando que o cadastro imobiliário de Salvador não apresenta informações fidedignas e que esses lançamentos necessitam de revisão urgente.

O próprio Código Tributário e de Rendas do Município do Salvador dispõe que os fatores de valorização não poderão ensejar base de cálculo do imposto superior ao valor de mercado. O FL é estabelecido por cada Setor Fiscal, e aplicado sobre o VUP da construção, conforme as características do Setor Fiscal em que estiver localizado o imóvel, uma vez que as zonas fiscais, anteriormente previstas na Lei 8.473/13, foram extintas pelo artigo 18 da Lei 9.279/17 por apresentarem disparidades absurdas como atribuir aos bairros da Vitória, Piatã e São Cristóvão à mesma Zona Fiscal V.

Para melhor exemplificar, a Barra possuía FL 1,0 foi para 1,10; Rio Vermelho 0,9 foi para 1,10; Nazaré era 0,8 foi para 1,10; Bonfim 0,8 foi para 1,05; Imbuí 0,9 foi para 1,10. Para todos os fatores de localização inferiores a 1,0, há redução no cálculo da construção e acima de um, (1,10), significa acréscimo de 10%, ou seja, muitos bairros da cidade, além de perderem os seus abatimentos por não estarem em áreas nobres, tiveram acréscimos, sem nenhuma explicação plausível e sem terem localização privilegiada. Como atribuir o mesmo fator de localização para Vitória e Centro, Horto e Armação, São Cristóvão e Itaigara, se têm características distintas?

Faz-se necessário, portanto, questionar o Município de Salvador sobre a metodologia utilizada pelo cadastro imobiliário para apropriar tais fatores de localização que repercutem no montante do IPTU. O contribuinte precisa entender como o valor venal do seu imóvel é encontrado, a fim de verificar se as características elencadas atendem aos pressupostos da legislação e ao preço que o imóvel teria se fosse comercializado. Se a base de cálculo do imposto é o valor venal, este não pode ser arbitrado, mas deve retratar efetivamente a realidade do mercado imobiliário.

Karla Borges

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