Cobrar IPTU antes da regularização do imóvel contraria o espírito da lei

A regularização de imóveis em São Paulo foi criada para resolver um problema histórico da cidade: milhares de construções ampliadas ao longo dos anos sem atualização formal perante a prefeitura. A proposta da Lei Municipal nº 17.202/2019era justamente trazer esses imóveis para a legalidade, reduzir conflitos urbanísticos e dar segurança aos proprietários.

Na prática, porém, muitos contribuintes têm enfrentado uma situação oposta. Ao procurar a Prefeitura de São Paulo para regularizar seus imóveis, acabam surpreendidos por cobranças retroativas expressivas de IPTU antes mesmo da conclusão da análise do pedido administrativo.

O caso de uma moradora de Itaquera ilustra bem esse cenário. Após ampliar sua residência para 337 metros quadrados -obra concluída antes de 2014 -, ela decidiu regularizar o imóvel em 2022. Pouco tempo depois, recebeu notificações de IPTU referentes aos anos de 2020 a 2025, já calculadas com base na área ampliada. A cobrança ultrapassava R$ 22 mil.

A situação evidencia uma contradição. A própria legislação criada para incentivar a regularização prevê a anistia de débitos antigos relacionados ao processo. Ainda assim, muitos contribuintes passam a enfrentar cobranças imediatas, ficando sujeitos ao risco de inscrição em dívida ativa e até mesmo à penhora de bens antes de qualquer decisão definitiva da prefeitura.

Quando isso ocorre, o efeito é perverso: o cidadão que busca agir de forma regular acaba sendo penalizado justamente por tentar regularizar sua situação.

Foi necessário recorrer ao Judiciário para corrigir essa distorção. No caso citado, a Justiça anulou as cobranças de IPTU entre 2020 e 2025 ao reconhecer que a Prefeitura não poderia antecipar a cobrança durante a tramitação do pedido de regularização. O entendimento segue precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo, que reconhece a aplicação da anistia enquanto o processo administrativo permanece em análise.

A discussão, contudo, vai além de um caso isolado. Ela expõe um problema que pode atingir milhares de famílias paulistanas que realizaram ampliações em suas residências ao longo das últimas décadas e que agora buscam regularizar seus imóveis com base na legislação municipal.

É preciso lembrar que a regularização urbana não deve ser tratada apenas como instrumento de arrecadação. Seu principal objetivo é integrar imóveis à legalidade, ampliar segurança jurídica e organizar a cidade. Quando o contribuinte passa a enxergar o processo como porta de entrada para cobranças inesperadas e milionárias, cria-se um efeito contrário: o medo de regularizar.

A consequência é ruim para todos. O cidadão permanece na informalidade, a cidade perde controle urbanístico e o Judiciário acaba sendo acionado para resolver conflitos que poderiam ser evitados administrativamente.

O poder público tem legitimidade para fiscalizar e atualizar os cadastros imobiliários. No entanto, isso deve ocorrer dentro dos limites estabelecidos pela própria legislação municipal. Se a lei concede anistia e cria mecanismos para estimular a regularização, a cobrança antecipada de IPTU antes da conclusão do processo administrativo parece contrariar não apenas o texto legal, mas também o espírito da norma.

Mais do que arrecadar, a regularização deveria fortalecer a confiança entre contribuinte e administração pública. Sem isso, a política urbana perde efetividade e transforma um instrumento de solução em mais uma fonte de insegurança jurídica.

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Nanci Regina Souza Lima, sócia especialista em Direito Imobiliário no NR Souza Lima Sociedade de Advogados

Fonte: Monitor Mercantil