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Cálculo de ITBI segundo o Recurso Especial n. 1.937.821. 

29 de junho de 2022

Inicialmente devemos observar que o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis- ITBI, é um tributo previsto no inciso II do Artigo 156 da Constituição Federal, devido nas operações de compra e venda de bens imóveis entre pessoas vivas.

Esse imposto consiste em uma porcentagem paga sobre o valor do imóvel, devida aos cofres públicos do respectivo município (ou Distrito Federal) em que está localizado o imóvel, no ato de compra/venda/doação. Em regra, esse imposto deve ser pago pela parte que compra o bem.

Feitas essas observações, informamos que o mencionado tributo, até o julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821 pelo Superior Tribunal de Justiça-STJ, em 24/02/2022, era calculado segundo o valor eleito pelo município/DF em que está localizado o bem, ou seja, o cálculo era feito segundo o valor venal eleito pelo respectivo ente público.

Isso permitia que o respectivo município ou Distrito Federal, de forma unilateral, definisse a base de cálculo do imposto, não importando se o imóvel havia sido comprado/vendido por valor inferior ou superior ao valor venal eleito pelo município.

O mencionado cenário de arbitrariedade por parte dos entes públicos gerou a judicialização da definição da base cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis- ITBI, oportunidade em que o STJ, no Recurso Especial n. 1.937.821, REITEROU que o cálculo deve ter como base de cálculo o valor efetivo da compra, não o valor venal definido pelo município ou Distrito Federal.

No referido recurso, o STJ fixou as seguintes teses:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Para facilitar a compreensão, vamos exemplificar o antes e o depois, do julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821 (cujo marco temporal é 24/02/2022).

Antes de 24/02/2022Após 24/02/2022 (REsp 1.937.821)
O imposto era calculado segundo o valor definido pelo município/DFO imposto deve ser calculado sobre o valor efetivo da compra/venda
Suponha que um determinado imóvel teve seu valor venal definido pelo Distrito Federal em R$ 250.000,00, considerando a incidência do ITBI de 3% sobre o valor venal;Suponha que o mesmo imóvel, apesar de ter tido seu valor venal definido pelo Distrito Federal em R$ 250.000,00foi comprado/vendido por R$ 200.000,00, ou seja, por um valor inferior ao eleito pelo DF;
ITBI devidoR$ 7.500,00(3% sobre o valor venal que é R$ 250.000,00)ITBI devido R$ 6.000,00 (3% sobre o valor efetivo da compra/venda, R$ 200.000,00)
Excesso de cobrança em R$ 1.500,00Direito a receber de volta R$ 1.500,00

Conforme se compreende, quando adotado o valor venal eleito pelo DF, houve uma cobrança indevida de imposto, já que cobrado R$ 7.500,00, quando, na verdade era devido apenas R$ 6.000,00, gerando um excesso de cobrança em R$ 1.500,00.

Juridicamente, esse pagamento em excesso gera a repetição de indébito, situação em que a parte credora cobra e recebe além do que é efetivamente devido, tendo então que restituir o que recebeu a mais, motivo pelo qual as pessoas que compraram imóveis nos últimos cinco anos possuem o direito de reaver o que pagaram além do devido ao respectivo município/DF.

No Distrito Federal, por exemplo, o TJDFT já tem atendido os pedidos dos contribuintes que pagaram imposto superior ao valor efetivamente devido. Nos autos do processo n. 07058633520218070018, o comprador informou que havia adquirido um imóvel por R$ 1.700.000,00, mas que, no entanto, o DF ignorou o valor de venda informado no contrato e considerou que o valor de mercado do imóvel era R$ 2.189.041,34, motivo pelo qual o Distrito Federal foi condenado a devolver a quantia de R$ 14.671,24, referente ao imposto pago em excesso.

Diante desse contexto, todos os consumidores que adquiriram imóveis nos últimos cinco anos, devem revisar o pagamento do ITBI, e averiguar se há saldo a receber do respectivo ente público em que está situado o imóvel adquirido.

Maximilian

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