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A Avaliação do Valor Venal do Imóvel

23 de maio de 2016

A Lei Municipal 8.473/13 aprovou os Valores Unitários Padrão – VUP de terreno e de construção para efeito de apuração do valor venal dos imóveis e lançamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU de Salvador. Previu também que nos casos singulares de imóveis para os quais a aplicação dos procedimentos previstos nesse diploma e na Lei 7.186/06 venham a conduzir à tributação manifestadamente inadequada, poderão ser adotados, a requerimento do interessado, processos de avaliação especial, sujeitos à concordância da Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ.

Coube a Instrução Normativa (IN) 30/14 estabelecer os mecanismos para a análise dos processos de avaliação de imóveis, entretanto, ela foi alterada na semana passada pela IN 15/16, englobando todas as decisões relativas a processos de revisão de valor venal do IPTU e de avaliação especial do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV que resultem em redução do valor venal utilizado para seu cálculo, dispondo sobre as regras de alçada. Os requerimentos deverão ser acompanhados de laudo de avaliação assinado por profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias – IBAPE ou laudo de avaliação utilizado por agente financiador na avaliação do imóvel para fins de concessão de financiamento imobiliário.

Os laudos oferecidos ficarão sujeitos à apreciação pela Administração Tributária, que poderá apresentar avaliação contraditória mediante laudo administrativo. O reexame necessário observará as seguintes alçadas relativamente à redução do valor venal de imóveis: até 15% compete ao chefe do Setor de Julgamento; acima de 15% e até 30% compete ao Coordenador de Tributação e Julgamento; acima de 30% e até 50% compete a Diretora Geral da Receita; acima de 50% compete ao Secretário Municipal da Fazenda. Não há limite para tal redução, fato que pode ensejar uma diminuição maior do que a pretendida pelo requerente e caracterizar um julgamento “ultra petita”.

O primeiro problema é que os valores venais são diferentes para os dois tributos. O STJ já se pronunciou acerca da matéria entendendo ser possível o ITIV adotar um valor maior do que o IPTU. Todavia, a base de cálculo do imposto deveria ser o valor efetivo das transmissões dos bens ou direitos, em vez de um preço arbitrado pelo fisco municipal como de mercado. O Município do Salvador criou uma consulta de valor venal atualizado para efeito de incidência do ITIV e ainda que a transação tenha ocorrido por um preço menor, o adquirente é compelido a pagar o imposto tendo como base o valor previsto pela municipalidade.

O segundo problema é que numa eventual concessão de alteração do valor venal do ITIV mediante processo, a tabela de consulta permanece inalterada, o contribuinte apenas recebe o documento de arrecadação modificado para pagamento, não havendo qualquer atualização desse valor para servir de parâmetro a transações futuras. Desta forma, não seria possível ingressar com a revisão prévia desse imposto, só no momento da ocorrência do fato gerador. Para melhor elucidar a questão, segue exemplo: o proprietário tem um imóvel cujo valor venal na SEFAZ está registrado por R$ 800.000,00. O seu preço de mercado é R$ 400.000,00. O comprador está adquirindo por R$ 380.000,00 e se recusa a concluir o negócio por saber que o ITIV incidirá sobre R$ 800.000,00. O pretenso vendedor não pode antes de celebrar o negócio ingressar com o pedido para que o valor seja revisto, pois seria inócuo, não repercutiria no cadastro imobiliário.

Antes da Reforma Tributária Municipal, a lei rezava que a base de cálculo do ITIV em nenhuma hipótese poderia ser inferior ao valor venal utilizado para cálculo do IPTU, sendo assim, caso o adquirente informasse um valor de compra inferior, a base de cálculo incidente era a mesma do IPTU, não havendo tanta discrepância. As regras de alçada, por sua vez, não se aplicam aos atos instrutórios realizados no curso de processos de impugnação e/ou recursos ao lançamento do IPTU. Fica patente, então, que a única maneira de se promover alteração no valor do imóvel junto à SEFAZ é através do pedido de revisão do valor venal do IPTU, pois certamente o resultado de tal solicitação irá impactar na tabela de consulta do ITIV, acrescida de um percentual discricionário imputado pelo fisco municipal.

Karla Borges

(Artigo publicado na Tribuna da Bahia e no Site Política Livre em 23.05.16)

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