Entenda o procedimento para a retomada do imóvel do devedor que deixa de pagar o financiamento

Dos fatos

Trata-se de recurso extraordinário, com repercussão geral (Tema 982), em que o recorrente questiona decisão do Tribunal Regional Federal da 3a Região (São Paulo) que considerou válida a lei que autoriza o banco a retomar o imóvel de um devedor que atrasou as parcelas do financiamento, sem necessidade de decisão judicial (Lei n° 9.514/1997).
No caso, a Caixa Econômica Federal emprestou dinheiro para um cliente comprar um imóvel. O cliente se comprometeu a pagar o valor financiado em 239 parcelas. O contrato celebrado entre eles tinha uma cláusula de alienação fiduciária em garantia, que significa que, até pagar todo o valor do financiamento, o cliente ocupará o imóvel, mas o banco será o proprietário e poderá retomá-lo em caso de falta de pagamento. Após 11 parcelas, o cliente parou de pagar. Por esse motivo, o banco iniciou um procedimento em cartório para retomar o imóvel e realizar sua venda em leilão.
O cliente iniciou uma ação judicial com o objetivo de impedir o leilão. Argumentou que o procedimento para a retomada do imóvel pelo banco não poderia ter sido feito em cartório, exigindo uma ordem de juiz. O pedido foi julgado improcedente pelo juiz e, após um primeiro recurso, pelo tribunal.

Questão Jurídica

É constitucional a lei que prevê que o banco pode retomar o imóvel de um cliente que deixa de pagar o financiamento por procedimento feito em cartório, sem necessidade de decisão judicial?
Relator
Ministro Luiz Fux
Votação
Por maioria (8×2)
Voto que prevaleceu
Ministro Luiz Fux
Órgão julgador
Tribunal Pleno
Data do julgamento
26/10/2023
Formato
Presencial

Fundamentos da decisão

1. A lei que autoriza a retomada do imóvel garante que o cliente que deixa de pagar as parcelas do financiamento seja notificado sobre o procedimento feito em cartório e tenha um prazo para o pagamento do débito. Assim, se o cliente entender que há alguma irregularidade, pode iniciar uma ação judicial. Além disso, se o bem for vendido em leilão, o novo proprietário precisará iniciar uma ação judicial para que o imóvel seja desocupado. Por esses motivos, a lei não viola os direitos constitucionais do cliente ao acesso à justiça, ao devido processo legal, à ampla defesa, ao contraditório e à propriedade (art. 5o, XXII, XXXV, LIV e LV, da Constituição).
2. O procedimento em cartório para a retomada do imóvel do cliente que deixa de pagar o financiamento é mais simples, barato e rápido que uma ação judicial. A lei que prevê esse procedimento torna os negócios mais seguros, permitindo que os bancos pratiquem taxas de juros mais baixas e emprestem dinheiro para que mais pessoas comprem imóveis. Assim, a medida promove o direito fundamental à moradia (art. 6o da Constituição.
   

O STF validou lei de 1997, em vigor há 26 anos, que permite que o banco ou instituição financeira possa retomar o imóvel sem acionar a justiça, em caso de não pagamento de um financiamento imobiliário. A de isso vale para os casos em que o próprio imóvel seja a garantia do financiamento, a chamada alienação fiduciária.

Para a maioria dos ministros, a execução extrajudicial, prevista na Lei 9.514/1997, é constitucional e não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa, uma vez que o devedor pode recorrer ao Judiciário, caso verifique irregularidade no procedimento.

A decisão foi dada no Recurso Extraordinário 860631, de autoria de um devedor de SP contra a Caixa Economica Federal. O recurso questionava a retomada do imóvel pelo banco sem que houvesse uma decisão judicial que autorizasse.

Tese de Julgamento

É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Segundo Barroso, a decisão, tomada no Recurso Extraordinário (RE) 860631, foi divulgada com algumas impropriedades pela imprensa. A Lei 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituiu uma tecnicalidade: a alienação fiduciária. “O Supremo não inovou em nada”, afirmou. “Trata-se de uma lei do Congresso Nacional que vale desde 1997 e permite que o credor, o proprietário que vendeu e não recebeu, retome o imóvel caso não receba o que é devido”.

O ministro ressaltou ainda que, se o comprador tiver algum fundamento legítimo para evitar a perda dessa posse, pode ir ao Judiciário e expor suas razões. “A facilidade na retomada do imóvel pelo vendedor, quando o comprador não paga, barateia o crédito, e isso é importante para a sociedade”, avaliou.

Além da matéria sobre o julgamento, Barroso lembrou que o site do STF também divulgou informação à sociedade explicando a decisão.

Fonte: STF