Você sabia que a lei de Salvador permite a solicitação de uma avaliação especial para revisar o valor venal do IPTU?Confira os casos e como proceder!

O artigo 72 do Código Tributário e de Rendas do Município do Salvador, Lei 7.186/06, prevê critérios de avaliação especial do imóvel. Confira a legislação sobre a matéria, sabendo em que casos isso é possível e como proceder.
Art. 72 Aplica-se o critério da avaliação especial para a fixação do valor venal da unidade imobiliária, mediante requerimento do contribuinte, quando se tratar de:

I – lotes desvalorizados devido a formas extravagantes ou conformações topográficas muito desfavoráveis;

II – terrenos alagadiços, pantanosos ou sujeitos a inundações periódicas;

III – terrenos que, pela natureza do solo, se tornem desfavoráveis à edificação ou construção.

IV – terrenos que possuam cobertura vegetal composta de Mata Atlântica nos estágios médio e avançado de regeneração, cuja avaliação ficará condicionada à análise do Poder Executivo Municipal.

V – dimensão do terreno.

§ 1º – Constatado que o contribuinte efetuou obra de construção, ampliação, reforma, demolição, aterro, terraplanagem, contenção ou qualquer outra que importe em alteração das características físicas do imóvel, sem o devido licenciamento urbanístico e ambiental, a avaliação especial somente será apreciada após a comprovação da regularização da situação perante o órgão municipal competente.

§ 2º A avaliação especial não se aplica quando no terreno houver construção com área coberta superior a 60% (sessenta por cento) da área do terreno.

§ 3º Os percentuais a serem aplicados na Avaliação Especial devido aos fatores de desvalorização são os constantes do Anexo XIV desta Lei, sendo aplicados somente em relação à área do terreno afetada pelas condições estabelecidas nos incisos I, II e III do caput deste artigo.
§ 4º A administração, a seu critério e mediante requerimento do contribuinte, está autorizada a reduzir em até 50% (cinquenta por cento) o percentual de desvalorização do valor de avaliação (VUP), tendo como referência a dimensão do terreno.

§ 5º Ato do Poder Executivo estabelecerá os critérios técnicos a serem observados nas avaliações especiais.

Decreto Nº 33400 DE 17/12/2020

Estabelece os critérios técnicos para fins tributários a serem observados nos processos administrativos de Avaliação Especial das unidades imobiliárias, na forma que indica.

O Prefeito Municipal do Salvador, Capital do Estado da Bahia, no uso das atribuições que lhe conferem o inciso V do art. 52 da Lei Orgânica do Município,

Decreta:

CAPÍTULO I – DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1º Ficam estabelecidos os critérios técnicos a serem observados nos processos administrativos de Avaliação Especial das unidades imobiliárias, para fins de tributação do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU e do Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV.

§ 1º Para os fins do disposto neste Regulamento considera-se como Avaliação Especial a análise técnica efetuada de forma específica e individualizada da unidade imobiliária.

§ 2º Os critérios técnicos deste Regulamento não se aplicam à avaliação em massa das unidades imobiliárias para elaboração da Planta Genérica de Valores – PGV, para fins de apuração da base de cálculo do IPTU, a qual será regida por regulamento próprio.

CAPÍTULO II – DAS HIPÓTESES DE AVALIAÇÕES ESPECIAIS

Art. 2º Ficam sujeitas a Avaliação Especial:

I – as unidades imobiliárias com a base de cálculo divergente do valor de mercado, conforme previsto art. 68 , III, § 8º da Lei nº 7.186/2006 ;

II – as unidades imobiliárias, quando se tratar da apuração do Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV, se requerida pelo contribuinte, nos termos do § 2º do art. 117 , da Lei nº 7.186/2006 e art. 12 do Decreto 24.058/2013 .

III – as unidades imobiliárias com características singulares de empreendimentos, conforme previsto no art. 8º da Lei nº 8.473/2013 .

Parágrafo único. Na hipótese no inciso I, realizado o procedimento de Avaliação Especial, deverão ser aplicados percentuais de ajustes, de modo a convergir o valor da base de cálculo do imposto ao valor de mercado do imóvel.

CAPÍTULO III – DA BASE DE DADOS E FONTES DE INFORMAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Art. 3º Para a realização da Avaliação Especial, poderá ser utilizada uma base de dados consistente e representativa do imóvel a ser avaliado, obtida com as seguintes informações e fontes de pesquisa:

I – os dados das transações imobiliárias efetuadas e constantes das guias do ITIV;

II – as informações constantes do cadastro imobiliário municipal;

III – as ofertas de vendas de imóveis veiculadas em sites e aplicativos especializados em ofertas e anúncios, imobiliárias, incorporadoras e outros meios onde os mesmos sejam amplamente divulgados;

IV – as informações geradas por outros órgãos da Administração Pública, agentes financeiros e seguradoras;

V – as informações e pesquisas divulgadas por órgãos de classe, associações e entidades relacionadas ao mercado imobiliário;

VI – as declarações de atividades imobiliárias prestadas pelas construtoras, incorporadoras, imobiliárias, administradoras de imóveis, leiloeiros oficiais e outras pessoas físicas ou jurídicas que atuem no mercado imobiliário;

VII – outras fontes que sejam consideradas pertinentes.

CAPÍTULO IV – DOS CRITÉRIOS TÉCNICOS DE AVALIAÇÃO

Art. 4º Todos os critérios e normas técnicas, assim como os dados utilizados na Avaliação Especial da unidade imobiliária serão explicitados em forma de Laudo de Avaliação.

§ 1º Quanto ao método de avaliação, poderá ser utilizado o que melhor se adeque à Avaliação Especial a ser realizada, considerando-se basicamente as características específicas da unidade imobiliária, a finalidade da avaliação e a disponibilidade de dados de mercado existentes sobre a mesma.

§ 2º O Laudo de Avaliação conterá as informações necessárias e suficientes para explicitar o resultado da avaliação e conterá, no mínimo, os seguintes requisitos:

a) identificação do proprietário do imóvel;

b) objetivo e especificação da avaliação;

c) identificação e caracterização do imóvel;

d) indicação dos métodos e procedimentos utilizados;

e) relato sobre a situação do mercado imobiliário;

f) resultado da avaliação.

§ 3º O Laudo de Avaliação poderá ser elaborado com base em sistema informatizado da unidade especializada da SEFAZ.

Art. 5º O Secretário Municipal da Fazenda editará ato normativo especificando os critérios e procedimentos técnicos a serem observados para cumprimento do disposto neste Regulamento.

Art. 6º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

Instrução Normativa SEFAZ/DRM Nº 19 DE 22/12/2020

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• Disciplina os procedimentos do Decreto 33.400/2020, referentes às avaliações especiais e institui o Manual de Orientações Técnicas, contendo os critérios para a elaboração dos laudos de avaliação das unidades imobiliárias, na forma que indi

O Secretário Municipal da Fazenda, no uso das atribuições, de acordo com o disposto no art. 5º do Decreto nº 33.400/2020 , de 18 de dezembro de 2020,

Resolve:

Art. 1º Ficam estabelecidos os critérios técnicos com o objetivo de padronizar os procedimentos de Avaliação Especial das unidades imobiliárias e de elaboração dos respectivos laudos de avaliação no âmbito desta Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ.

Parágrafo único. Quando da elaboração de avalição especial das unidades imobiliárias, caberá ao setor competente observar e cumprir as diretrizes básicas estabelecidas no presente Manual de Orientações Técnicas, que constituem os Anexos I e II desta Instrução Normativa.

Art. 2º Quando se tratar de unidades imobiliárias com a base de cálculo divergente do valor de mercado, após os procedimentos de Avaliação Especial, será aplicado o Fator de Valorização ou Desvalorização do Valor Venal – FAV, conforme previsto no art. 68 , III,§ 8º da Lei nº 7.186/2006 .

Parágrafo único. Quando se tratar de novas unidades imobiliárias a serem implantadas no Cadastro Imobiliário, através de processo de lançamento com Alvará de Habite-se, será aplicado o Fator de Valorização do Valor Venal, nos seguintes casos:

I – as unidades imobiliárias do Tipo 1 Residencial Vertical do padrão B5 ou superior, com área construída acima de 200m² (duzentos metros quadrados);

II – as unidades imobiliárias do Tipo 2 Residencial Horizontal do padrão C5 ou superior, com área construída acima de 200m² (duzentos metros quadrados);

III – as unidades imobiliárias do Tipo 3 Não Residencial Vertical do padrão A5 ou superior;

IV – as unidades imobiliárias do Tipo 4 Não Residencial Horizontal do padrão A5 ou superior;

V – as unidades imobiliárias com características construtivas singulares de empreendimentos.

Art. 3º A critério da Administração Tributária, as unidades imobiliárias com características construtivas singulares de empreendimentos poderão ser incluídas em procedimento de Avaliação Especial.

§ 1º Estão sujeitas ao procedimento de Avaliação Especial, as seguintes unidades imobiliárias com características construtivas singulares:

I – estádio e arena de futebol;

II – centro de convenções;

III – clubes sociais e recreativos;

IV – terminais e estações de transporte rodoviário, coletivo, metroviário, portuário, aeroviário, ferroviário, intermodal, marítimo, atracadouros e marinas.

§ 2º Compete à Coordenadoria de Cadastros – CCD da Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ a elaboração da relação dos empreendimentos previamente selecionados para inclusão das unidades imobiliárias a que se referem os arts. 2º e 3º, em procedimento de Avaliação Especial.

Art. 4º O disposto nesta IN aplica-se, no que couber, aos serviços de avaliação de imóveis prestados por empresas credenciadas à SEFAZ, com o objetivo de verificar a sua adequação e cumprimento quanto às orientações contidas no Manual de Orientações Técnicas.

Art. 5º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.