Como declarar a venda de um imóvel no IR 2024?

Os contribuintes que venderam imóveis em 2024, precisam responder algumas questões antes de declarar essas informações:

a)  O imóvel vendido era o único bem do contribuinte e tinha valor abaixo de R$ 800 mil?

b) Após a venda, o contribuinte adquiriu outro imóvel no prazo de 180 dias?

c) O produto da venda do imóvel anterior foi usado para auxiliar na compra do novo imóvel?

d) O contribuinte vendeu algum bem imóvel nos últimos cinco anos?

As respostas a esses questionamentos determinarão a forma como o contribuinte vai preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), que está dentro de um aplicativo gratuito, disponível no site da Receita Federal.

O GCap facilita o cálculo do imposto obtido sobre o lucro na venda de um imóvel. O aplicativo permite que o contribuinte importe esses dados para a declaração do Imposto de Renda. Nessa importação, o lucro obtido na venda do imóvel será inserido de forma automática na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva” da Declaração de Imposto de Renda.

Após o preenchimento e importação do cálculo do Gcap para a Declaração de Imposto de Renda, caso a venda se enquadre como isenta de Imposto de Renda, o valor figurará – também de forma automática – na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis””.

Vale ressaltar que os ganhos na venda de imóveis no Brasil são isentos nas seguintes situações:

• a) bem adquirido antes de 1969;
• b) contribuinte que tenha um único imóvel abaixo de R$ 800 mil e não tenha vendido qualquer outro imóvel de até R$ 800 mil nos últimos cinco anos;
• c) caso o fruto da venda seja utilizado na compra de outro imóvel residencial no país.

O contribuinte não terá que saber essas regras nem as pesquisar de forma independente, pois o programa de Gcap oferece essas questões com escolhas de “sim” e “não” no preenchimento.

Além do preenchimento no GCap, o contribuinte também deverá alterar o status do imóvel da sua ficha “Bens e Direitos”. Para realizar essa mudança, basta selecionar o imóvel que havia sido declarado e clicar em “Editar”. Ao editar, poderá inserir na caixa de texto os dados da venda (data, comprador e valor) e deixar a posição com valor R$ 0,00 em 31/12/2024”.

Venda de imóveis com mais de um dono

Caso o imóvel tenha mais do que um dono, cada parte deve reportar o equivalente ao seu patrimônio. Por exemplo, três irmãos são donos de um imóvel no valor de R$ 620.000,00 e realizaram venda no ano de 2023, os descritivos em cada declaração deve constar da seguinte forma: “33% do imóvel residencial adquirido em 2010, tendo sido vendido em 07/2023 para o portador do CPF (informar o número do CPF de quem comprou).  Sendo o saldo em 31/12/2023 de R$ 206.666,67 e saldo em 31/12/2024 de R$ 0,00.

• Venda no exterior

Na venda de imóvel no exterior é preciso se verificar se a compra do bem foi realizada com rendimentos auferidos originalmente em reais ou se a compra se deu com rendimentos auferidos no exterior com moeda estrangeira.

No primeiro caso, o contribuinte deve se utilizar dos valores da moeda em que ele foi negociado, convertê-lo em dólares dos Estados Unidos e, em seguida, em reais, pela cotação do dólar fixada, para compra, pelo Banco Central do Brasil, para a data do recebimento e depois apurar o ganho de capital utilizando o programa Gcap da Receita Federal sobre a diferença entre o seu custo de aquisição em reais e o valor da venda em reais.

Já no segundo caso, o contribuinte deve apurar o ganho de capital que corresponderá à diferença positiva entre o valor de venda em dólares e o custo de aquisição do bem em dólares, e na sequência converter esta quantia em reais, mediante a utilização da cotação do dólar fixada, para compra, pelo Banco Central do Brasil, para a data do recebimento

Doação de imóvel

A orientação da Receita Federal para quem recebe doações é indicar em “Bens e Direitos”, no campo discriminação, o CPF do doador. 

A “Situação em 31/12/2023” deve constar o valor do bem ou do direito recebido, conforme estabelecido pelo instrumento de doação (sujeito à apuração de ganho de capital) ou conforme apresentado na declaração de bens do doador. A Receita também orienta informar o valor correspondente à doação na ficha “Rendimentos Isentos e Não tributáveis”.

Já o doador, deve, segundo a Receita Federal, deixar em branco o campo “Situação em 31/12/2023” e informar o valor na ficha “Doações Efetuadas”, sob o código 81. 

As doações de imóveis, em geral, não sofrem incidência de imposto de renda por parte da Receita Federal.

Por outro lado, os Estados têm competência para cobrar um imposto da pessoa física ou jurídica sobre o valor da doação, o chamado ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis ou Doação).

A doação, mesmo sendo isenta, deve ser declarada no Imposto de Renda para comprovar a origem dos recursos. O documento a ser utilizado como comprovante deve ser o instrumento de doação como contrato ou escritura, por exemplo, efetuado no momento em que a doação ocorreu.

Para declarar o valor recebido adicione as informações em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” no “item 14 – Transferências patrimoniais doações e heranças”.

Para isso, será necessário informar se quem está recebendo os recursos é o titular da conta ou um de seus dependentes e o Nome e o CPF do doador.

É importante que o doador também declare a doação para que a Receita possa comparar as duas declarações: de quem doou e de quem recebeu a doação.

O valor deve ser declarado em “Doações Efetuadas” nos itens doações em espécie ou doações em bens e direitos, conforme o caso. Também será necessário informar ainda o CPF e o nome do donatário (quem está recebendo os recursos).

• Doação com valor acima do declarado

No caso da doação de um bem ser efetuada por um valor acima do que estava declarado, há a necessidade de apurar o ganho de capital por meio do GCAP.

O doador pagará o imposto de acordo com a tabela de alíquotas progressivas, que vai de 15% a 22,5%, conforme a parcela dos ganhos. Esse imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da doação. Nesse caso, será necessário importar o arquivo gerado pelo GCAP de ganho de capital para a declaração.

A recomendação é o doador dar baixa do bem na ficha de “Bens e Direitos”, e o donatário deve declarar esse bem nessa mesma ficha.

• Imóvel doado com mais de um dono

Na hipótese de o imóvel doado ter mais de um dono, cada um declara a doação da sua parte e o donatário declara o recebimento de todas as doações, cada uma com o valor e o nome e CPF de cada um dos doadores.

Herança

Imóveis recebidos como herança também precisam ser declarados no IR. O herdeiro deve declarar como “Rendimento isento e não tributável” como tipo de rendimento “14 – Transferências patrimoniais, doações e herança”, informando o CPF do Espólio, o nome do falecido e o valor.

O valor a ser declarado deverá ser o mesmo valor do imóvel que constava na declaração de bens do falecido, a menos que a família tenha decidido transferi-lo a valor de mercado, pagando imposto de renda sobre o ganho de capital no Espólio. Neste caso, o valor a ser declarado deverá ser o valor de mercado.

A Receita Federal ressalta que, no caso de o imóvel herdado com o valor constante na declaração do falecido/espólio (sem qualquer atualização), não há o que se falar em ganho de capital. Será apenas a transferência de um bem de uma declaração (falecido) para outra (herdeiro).

“Se o imóvel for herdado com o valor atualizado, para preço de mercado por exemplo, essa atualização poderá gerar um ganho de capital para o espólio.  O espólio apurará o ganho de capital (como se fosse uma venda), poderá ou não se beneficiar de alguma redução (imóveis antigos) e o herdeiro receberá o imóvel em sua declaração pelo valor atualizado”, orienta a Receita Federal.

A recomendação da advogada para o herdeiro é incluir o imóvel recebido na declaração de “Bens e Direitos”, preenchendo, como dados do bem, “Grupo 01 – Bens Imóveis”, código conforme o tipo de imóvel (01 – Prédio residencial; 02 – Prédio Comercial; 03 – Galpão; 11 – Apartamento; 12 – Casa; 13 – Terreno; 14 – Imóvel Rural; 15 – Sala ou conjunto; 16 – Construção; 17 – Benfeitorias; 18 – Loja; 99 – Outros bens imóveis), Inscrição Municipal no IPTU, data de aquisição (isto é, data em que houve a partilha com a transferência do imóvel para ele); endereço completo, área total do imóvel e, se já houver o registro no Cartório de Imóveis em nome do herdeiro, deverão ser informados a Matrícula do imóvel e o nome do Cartório. O valor do imóvel deverá constar da “Situação em 31/12/2022”.

• Quando há mais de um herdeiro

Se houver mais de um herdeiro, o valor a ser informado será proporcional ao que o herdeiro tem direito. Ou seja, se houver dois herdeiros, cada um declara 50% do valor. Se forem três os herdeiros, cada um declara um terço do valor total e assim por diante.

Fonte: Infomoney