O dia a dia daqueles que trabalham com projetos de loteamentos e urbanização confirma que as discussões envolvendo o Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU) podem representar uma parcela significativa dos recursos contingenciados nos registros contábeis das empresas, recursos estes que poderiam ser direcionados para a construção de outros empreendimentos visando o crescimento e desenvolvimento urbano em diversas regiões.

Dado que o Brasil é um país de dimensões continentais, dividido politicamente em União, 27 estados, Distrito Federal e ainda conta com 5.570 municípios conforme dados do IBGE, não é surpreendente que o IPTU seja o tributo que mais gera processos judiciais nos Tribunais de Justiça estaduais. É um fato.

Segundo concluiu a pesquisa realizada pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) [1] em 2022, o IPTU representou 62% do volume de demandas ativas nos Tribunais de Justiça dos estados e do Distrito Federal, demonstrando ser o IPTU um verdadeiro Titã quando comparado a outros tributos federais e estaduais, inclusive em comparação com processos cíveis de grande volume, como aqueles relacionados à alienação fiduciária.

Recentemente, o Anuário da Justiça Paulista 2024 [2] fez um levantamento sobre o volume de processos tributários em tramitação no tribunal. Concluiu-se que aproximadamente 21,8 milhões de ações aguardam julgamento pelo Judiciário (dados apurados até outubro de 2023), sendo que 12,8 milhões dessas causas são representadas por execuções fiscais. Ações de execução fiscal de IPTU correspondiam até o final de julho/2023 ao total de 4,1 milhões de casos pendentes de julgamento.

Observa-se, portanto, que o IPTU, tributo pertencente à competência tributária dos municípios, é o grande campeão no quesito de disputa judicial, sobretudo no que consiste em definir a sua materialidade. Contudo, sendo o IPTU um tributo cuja hipótese de incidência é relativamente simples (ser proprietário de imóvel em zona urbana do município), não haveria muitas discussões enviesadas acerca da sua cobrança, mas não é assim.

As maiores discussões sobre IPTU estão quase sempre relacionadas à atualização da planta genérica de valores (PGV) pelos municípios; à distinção entre localização urbana e rural, especialmente no que se refere ao critério espacial da hipótese de incidência tanto do IPTU quanto do ITR; à cobrança do IPTU antes da obtenção do “habite-se” ou do Termo de Verificação de Obra Final (TVOF) [3]; questionamentos complexos sobre os efeitos jurídicos da propriedade do imóvel em relação ao arranjo contratual estabelecido entre as partes; e, por fim, demandas relacionadas as restrições ao uso da propriedade, como as áreas de proteção permanente (APP).

Sabe-se que para a determinação da cobrança do IPTU, não é suficiente apenas possuir a propriedade do imóvel, mas é necessário que o proprietário tenha a capacidade de dispor do bem e exercer o seu domínio útil sem limitações. Eis aqui o ponto de inflexão que é capaz de mudar totalmente a materialidade do tributo.

Isso porque o IPTU jamais deveria incidir sobre parte do imóvel que não está disponível ao proprietário, sob pena de ampliar a materialidade tributária do imposto. Afinal, são os poderes de uso e fruição que demonstram a capacidade contributiva do sujeito passivo na relação jurídico tributária do IPTU.

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