Leitura importante para quem comprou imóvel nos últimos 5 anos

Já não é mais novidade o tema 1.113 do STJ, onde ficou definido que a base de cálculo do ITBI, deve levar em consideração o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, sendo que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado. Somente podendo ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, não podendo o Município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Assim como vários contribuintes já estão ajuizando ações para cobrar do fisco a restituição dos valores pagos a maior¹, diante da avaliação “superfaturada” do fisco em utilizar uma base de cálculo que não tenha sido o valor do negócio realizado, ressaltando que o fisco não pode partir da presunção de má-fé do contribuinte e simplesmente adotar base de cálculo expressivamente superior ao valor da transação, fazendo-o mediante avaliação unilateral e genérica, desprovida de critérios objetivos. O fisco também tem adotado medidas contra o contribuinte exigindo a “diferença” dos valores que teria o contribuinte deixado de recolher aos cofres públicos.

É claro que já era de se esperar que assim como o consumidor que não pretende sair lesado dessa operação, o fisco também não ficaria para trás, ainda mais o ITBI, que entre 1/1/23 a 11/9/23, arrecadou a bagatela aproximada de 10 bilhões e 700 milhões de reais².

Muito embora seja autorizado o fisco mediante procedimento próprio apurar a real base de cálculo do ITBI, o fisco não pode a bel-prazer instaurar tal procedimento sem conferir ao contribuinte o direito de exercer o contraditório e a ampla defesa³, além disso, o procedimento administrativo só pode ser instaurado nos casos previstos no artigo 148 do CTN⁴, e precisa ficar demonstrado os parâmetros por ele utilizado na quantificação na base de cálculo.

Cabe lembrar que eventual inscrição do nome do contribuinte no CADIN, e junto ao Cartório de Protesto competente, pode gerar indenização por danos morais, sendo que nesses casos é desnecessária a efetiva comprovação pelo contribuinte do dano efetivo, uma vez que, trata-se de dano presumido⁵.

Este é um momento crítico para os proprietários que adquiriram um imóvel nos últimos cinco anos, pois as implicações da decisão do STJ estão sendo sentidas tanto pelos contribuintes quanto pelo fisco. Certifique-se de entender seus direitos e obrigações quando se trata do ITBI e busque aconselhamento jurídico, se necessário, para proteger seus interesses.

Fonte: Migalhas por Gabriel Mendonça