O ITIV da Incorporação Imobiliária

O Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV incide quando ocorre a transmissão do bem imóvel a qualquer título por ato oneroso entre vivos, sendo a compra e venda a modalidade mais usual. A base de cálculo é o valor da transação e na lei da cidade de Salvador em nenhuma hipótese esse valor poderá ser inferior ao valor venal atualizado imputado pela Secretaria Municipal da Fazenda. Exige-se também a antecipação do pagamento do imposto quando da assinatura do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura, atribuindo às incorporadoras imobiliárias a responsabilidade pelo adimplemento da obrigação na qualidade de substituto tributário.

O débito do ITIV devido a partir da promessa de aquisição de unidade imobiliária para entrega futura era pago em até 36 meses, observando que as cotas deveriam ser antecipadas na liberação do Habite-se, quando as mesmas eram consideradas automaticamente vencidas. Entretanto, essa possibilidade de parcelamento foi revogada pelo Decreto 23.782 de 21/01/2013, causando enorme descontentamento aos contribuintes, assim como foi extinta qualquer alternativa de parcelamento do tributo nas demais transações imobiliárias em até 12 cotas como era anteriormente previsto no artigo 5º, § 1º do Decreto 21.548/11.

Embora a Lei 8474/13 publicada no DOM de 03/10/13 dispusesse sobre isenção e concessão de incentivos fiscais para o IPTU, passou quase despercebida a dispensa da multa de mora no pagamento do ITIV das unidades imobiliárias para entrega futura cuja promessa tivesse sido celebrada até 15/7/13(data da sanção da Reforma Tributária – Lei 8421/13), prevendo ainda que o imposto poderia ser pago em até 6 parcelas iguais, mensais e sucessivas, a partir do 1º dia útil ao mês subsequente da data da publicação dessa lei, com atualização monetária e juros de 1% ao mês. Sendo assim, permitiu-se o parcelamento de 1º de novembro de 2013 a 1º abril de 2014.

No dia 13 de janeiro de 2014, o Decreto 24.723/14 estabelece novas condições de pagamento determinando que os débitos tributários relativos ao ITIV, decorrentes de aquisição de unidade imobiliária para entrega futura, cujo contrato de promessa de compra e venda tenha sido assinado até o exercício de 2012, poderiam ser pagos, em parcela única, em pecúnia, até 28 de fevereiro de 2014, devendo ser atualizados monetariamente pela variação do IPCA apurada entre a data do vencimento e a data do pagamento acrescido de multa de 5%, já que a multa prevista em lei é de 20%. Ainda que o dispositivo legal só se referisse a pagamento à vista, no momento da solicitação do Documento de Arrecadação Municipal (DAM), o contribuinte poderia optar pelo parcelamento em seis vezes com base no artigo 7º da Lei 8474/13. (Contratos até 15/07/13 englobam os celebrados no exercício de 2012: tratamentos distintos para situações semelhantes?)

O mês de março, portanto, ingressa com um enorme encargo para o mercado imobiliário, atenuado pela publicação do Decreto 24.823/14 em 12/03/14, prorrogando o prazo de pagamento apenas para o dia 16/03, diante da impossibilidade de emissão do DAM no dia 28/02 por problemas operacionais da SEFAZ. A administração fazendária conseguiu nos últimos 8 anos alavancar a arrecadação desse tributo em patamares significativos, tendo em vista a possibilidade de parcelar o débito, quando o contribuinte, adquirente da casa própria, podia se programar quanto às prestações futuras. Não seria plausível que a Prefeitura de Salvador permitisse o parcelamento do ITIV para todas as transações imobiliárias de entrega futura, a fim de evitar uma nova celeuma sobre o assunto?

Convém analisar com cautela que o pagamento antecipado do ITIV, antes da ocorrência do fato gerador é passível de contestação, uma vez que o imposto só é devido no momento da transmissão do imóvel e não na assinatura do contrato. Há posicionamentos jurisprudenciais de que o tributo não pode ser exigido diante da inocorrência de fato gerador, ou seja, sem a transmissão da propriedade. A Professora Valéria Furlan é enfática: “O fato gerador do ITIV, segundo entendimento majoritário, consiste no registro público do negócio jurídico que tem por objeto a transmissão onerosa de bem imóvel. Nesses termos, sem o referido registro, não estará configurado o fato gerador desse imposto.” Desta forma, indaga-se: Seria possível lei municipal antecipar o pagamento do imposto e portanto, o seu respectivo fato gerador?

 Karla Borges

(Artigo publicado em 17/03/14 no Site Política Livre)